Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Pour acheter la maison ou l’appartement de vos rêves vous devrez probablement souscrire un crédit immobilier. Mais quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ? Beaucoup de paramètres rentrent en compte pour que la banque accepte votre demande de prêt immobilier. Retrouvez dans cet article les conditions pour obtenir un emprunt immobilier et ainsi devenir propriétaire.

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Être un as de la négociation ne suffit pour obtenir un prêt immobilier. Vous devez répondre à un certains nombre de conditions pour obtenir un crédit immobilier. Ne venez donc pas les mains dans les poches pour obtenir un emprunt immobilier et préparez bien votre dossier. Commencez par comparer le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) sur le comparatif de prêt immobilier de 01 Banque en ligne.

Une fois que vous aurez choisi la banque en ligne avec le meilleur taux d’intérêt crédit immobilier, vous pourrez faire une simulation en ligne, 24h/24, 7j/7, pour connaître votre taux en fonction du montant que vous souhaitez emprunté et de la durée du prêt immobilier.

Si vous êtes satisfait de l’offre de taux d’intérêt crédit immobilier de la banque en ligne, voici comment se déroule les étapes pour obtenir un crédit immobilier :

• Remplir un formulaire de demande de financement en indiquant vos revenus, charges et patrimoine
• Vous obtenez immédiatement une réponse de principe vous permettant de souscrire à l’une des propositions les plus adaptées
• Transmettre un dossier complet. Télécharger vos pièces justificatives: avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés de compte, justificatif d’identité, justificatif de domicile, compromis de vente et signez électroniquement la demande de financement
• La banque en ligne étudie de façon approfondie votre dossier et accepte ou non votre demande de financement
• Signer l’offre de prêt en ligne valable 30 jours. L’offre ne peut être signée qu’après un délai de réflexion de 10 jours

Un crédit immobilier vous engage et doit être remboursé, la banque va donc prendre en compte votre critère de solvabilité et étudier vos revenus et vos charges pour calculer vos ressources nettes. À partir de ce calcul, la banque pourra déterminer votre taux d’endettement, vos capacités de remboursement et donc vos capacités d’emprunt, le montant que vous pourrez emprunter à votre banque pour devenir propriétaire de votre bien immobilier.

Quel montant je peux emprunter en fonction de mes revenus ?

Lorsque vous souhaitez souscrire un prêt immobilier, votre banque va calculer vos revenus et vos charges pour déterminer votre taux d’endettement selon la formule mathématique:

• Taux d’endettement = (charge d’emprunt) x 100 ÷ (revenus nets)

On parle souvent d’un taux d’endettement maximum de 33 %. Les banques considèrent en effet qu’un taux d’endettement supérieur à 33% représente un risque trop important de défaut de remboursement. Le taux d’endettement à 33 % peut cependant être revu à la hausse si vos revenus sont importants et que vous bénéficiez d’un « reste à vivre » (somme qui doit couvrir vos dépenses de la vie quotidienne) important et d’un « quotient familial » avantageux. Au contraire, le taux d’endettement peut chuter si vos revenus sont modestes et/ou moins réguliers.

Une fois que la banque à déterminer votre taux d’endettement, elle peut calculer votre capacité de remboursement disponible. Si vous n’avez contracté aucuns crédits, votre taux d’endettement maximal est de 33%. Votre capacité de remboursement, c’est à dire la mensualité maximale (capital, taux d’intérêt et assurance) que vous pouvez rembourser pour votre crédit immobilier se calcule selon la formule:

• Capacité de remboursement disponible = (revenus nets × 33 %) – (charge d’emprunt actuelle)

Exemple : La somme de vos revenus est de 3000€ et vous avez un prêt de 400 € pour une voiture en leasing (location avec option d’achat) ainsi qu’un crédit à la location de 100 €
Taux d’endettement actuel = (400 +100) X100 / 3000 = 16,67 %
Capacité de remboursement disponible = 3000 x 0,33 – (400 + 100) = 490 €

La capacité d’emprunt est le montant total d’argent que vous pouvez emprunter à la banque. La capacité de remboursement mensuelle dépend de:

• Votre capacité de remboursement mensuelle
• La durée de remboursement
• Des taux d’intérêts pratiqués

Vous avez tout intérêt à souscrire un prêt immobilier dans une banque en ligne pour augmenter vos capacités d’emprunt et payer moins d’intérêt puisque les taux sont plus bas qu’une banque traditionnelle.

Voici les capacités d’emprunt en fonction du taux moyen actuel de 2% et de la durée du prêt immobilier pour une mensualité de 1000 € :

Attention, certaines banques exigent un apport personnel et que les frais annexes (frais de notaire, d’agence) soient à votre charge mais ce ne sont pas les seules conditions pour obtenir un prêt immobilier.

Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit immobilier ?

Pour obtenir un prêt immobilier, vous devez montrer patte blanche à votre banquier. Vous devait donc bien préparer votre dossier et rassurer votre banquier sur vos capacités de remboursement. Les conditions pour obtenir un crédit immobilier sont :

• Être en CDI ou en CDD et souscrire une assurance chômage ou prouver votre ancienneté, votre adaptabilité et votre faculté à trouver un emploi
• Avoir une activité de plus de 2 ans en tant qu’auto-entrepreneur ou freelance
• Être fonctionnaire titularisé, vous bénéficiez ainsi de la sécurité de l’emploi
• Ne pas être en procédure de surendettement ou en interdit bancaire et donc pas inscrit au Fichier National des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) ou au Fichier Central des Chèques (FCC) de la Banque de France
• Être en bonne santé: au moindre souci, le crédit coûtera plus cher. Pensez à souscrire une assurance emprunteur ou à solliciter la commission des recours de la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé)

Ne partez pas défaitiste si vous êtes en CDD. Ce type de contrat fait de plus en plus légion et les établissements bancaires considèrent de plus en plus les contrats à durée déterminée.

De plus, si une banque a le moindre doute sur vos capacités de remboursement, elle vous demandera des garanties pour se protéger d’un risque de non-remboursement :

• Hypothèque: en cas de non-paiement du prêt immobilier, la banque peut procéder à la vente du bien immobilier afin de rembourser le crédit immobilier sur le prix de la vente
• Inscription de Privilège de prêteur de deniers (IPPD): même principe que l’hypothèque avec le privilège que le prêteur (la banque) est indemnisé en en priorité en cas de non-remboursement et le bien immobilier doit être palpable
• Cautionnement: moins chère que l’hypothèque ou l’IPPD, une société de caution se porte garante de l’emprunteur en cas de défaut de paiement. Si le prêt est remboursé par l’emprunteur sans encombre, il perçoit un remboursement des frais de cautionnement de l’ordre de 72 %.

Si malgré vos efforts pour répondre aux conditions pour obtenir un prêt immobilier, la banque refuse votre demande de souscription, c’est qu’elle considère votre achat trop risqué ou bien que vous ne fournissez pas assez de garantie pour rembourser le crédit immobilier. Vous devrez alors retravailler votre dossier pour diminuer le montant de vos mensualités en variant les paramètres suivants:

• Augmenter l’apport personnel
• Allonger la durée de l’emprunt immobilier
• Négocier à la baisse le prix du bien immobilier
• Négocier à la baisse les frais d’agence
• Démontrer la valeur du bien si vous faites une hypothèque
• Réaliser moins de travaux pour baisser le montant de l’emprunt 
• Étudier des financements complémentaires (love money, financement participatif…)

En résumé, les conditions pour obtenir un crédit immobilier ne sont pas gravées dans le marbre et il est toujours possible de négocier les conditions d’obtention d’un prêt immobilier auprès de votre banquier. L’important est de montrer votre motivation à obtenir un crédit immobilier.